Sample Sidebar Module

This is a sample module published to the sidebar_top position, using the -sidebar module class suffix. There is also a sidebar_bottom position below the menu.

Sample Sidebar Module

This is a sample module published to the sidebar_bottom position, using the -sidebar module class suffix. There is also a sidebar_top position below the search.
Частным лицам
Задать вопрос
1000 максимум символов

Долевое участие в строительстве - это возможность приобрести жилплощадь в новостройках еще в период строительства, и произвести оплату ее стоимости поэтапно в виде взносов. Такой вариант покупки жилья сегодня популярен и актуален. Это выгодная альтернатива иным способам приобретения недвижимости, например посредством займов. Однако, следует помнить: договор долевого участия содержит много юридических нюансов, поэтому при его заключении необходимо прибегнуть к услугам адвоката, специализирующегося на жилищных вопросах.

Долевое участие в строительстве
Приобретение жилья посредством заключения договора участия в долевом строительстве, требует сопровождения опытного адвоката, поскольку при этом необходимо досконально знать многие тонкости и нюансы жилищного законодательства.
Юридические соглашения в сфере строительства и недвижимости должен курировать адвокат по жилищным спорам.

Что предусматривается перечнем его услуг?

  1. Предоставление консультирования: как устного, так и письменного;
  2. Документальный контроль договоров, составление исков, заявлений, жалоб;
  3. Юридическое сопровождение сделки, содействие в оценке имущества путем привлечения экспертов, прогнозирование вложений;
  4. Представление интересов клиентов в судах различных инстанций, если возникнет такая необходимость.

Долевое участие в строительстве (ДУС): плюсы и преимущества

Расширение способов финансирования, потребность в расширении сектора жилищного строительства для населения, дали начало новым форматам финансовых отношений, цель которых - привлечение финансов. Один из новых форматов инвестирования новостроек - договор долевого участия.

Факторы, обуславливающие преимущества метода долевого участия для дольщика:

  • Оплата производится поэтапно;
  • Стоимость жилья, в конечном итоге получается дешевле рыночной на 10-30%;
  • Дольщик заинтересован в процессе, начиная с этапа планирования жилого помещения и до завершения цикла работ.

Главным фактором, обуславливающим преимущества метода долевого участия, для застройщика, является гарантированное финансирование стройки инвесторами в лице дольщиков
В итоге, долевой метод опередил все остальные виды финансирования, в т.ч. банковские, ипотечные кредиты.

Долевое участие в строительстве: проблемы законодательной регуляции вопроса

Отношения между сторонами долевого метода строительства, предусматривающего возникновение прав собственности, регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ с 2004 года.

Положительные аспекты законодательства о ДУС:

  • Предусматривается единый порядок в заключении, а также в изменениях либо прекращении договора ДУС;
  • Сформулированы необходимые условия, нарушение которых договор утрачивает силу;
  • Введены нормы регулирования правоотношений между сторонами договора;
  • Установлены конкретные требования к застройщику, предусмотрена ответственность участников договора.
  • Обеспечены гарантии соблюдения договорных отношений, интересов и имущества сторон, финансово-кредитных отношений.
  • До принятия данного закона, лоббировались в основном интересы строительных компаний.

Правовые аспекты договора об участии в долевом строительстве.

Ввиду разночтений норм законодательства, российскими судами принято считать, что взаимоотношения сторон носят инвестиционный характер, по этой причине они не могут квалифицироваться как предоставление услуг. Федеральный же закон №214-ФЗ квалифицирует данный договор, как двусторонне обязывающий, а значит не инвестиционный. Исходя их этого, каждая сторона должна произвести обмен представлениями.

Договор о долевом участии является, по сути, двусторонним: каждая из сторон обладает правами и берет на себя определенные обязанности. Таким образом, неопределенность, имеющая место в определении понятия "инвестиционная деятельность" со стороны Налогового кодекса и некоторых других нормативных актов, дает повод обосновать утверждение, что договор о долевом строительстве не инвестиционный. Закон, трактующий ос положения о строительстве, вообще не упоминает термин «инвестиции», отсюда следует вывод: утверждение об инвестиционном характере понятия «долевое строительство» недостаточных обосновано. Правовой характер данного договора оспаривается юристами почти десять лет. Не смотря на это, такой вид строительства имеет место и активно развивается. Договор долевого участия в строительстве не оговаривается и в статьях Гражданского кодекса, а практика применения по этому вопросу норм права очень противоречива и спорна.

Таким образом, данный Договор является соглашением смешанного типа, поскольку в нем присутствуют элементы различных видов соглашений, например:

  • О строительном подряде: исполнитель берет обязательства построить объект недвижимости, дольщики – инвестируют данное строительство;
  • Оказание услуг: дольщик дает поручение застройщику оказать ему услугу строительства квартиры, а также оплатить ее, застройщик обязуется выполнить поручение в сроки, оговоренные в соглашении;
  • Договор товарищества: дольщиками собираются собственные средства на то, чтобы поручить застройщику проведение определенного вида работ;
  • Купля-продажа: застройщик возводит объект недвижимости, и, окончив строительство, он передает его за определенную плату в собственность.

Договор долевого участия непременно проходит государственную регистрацию, где он документально фиксируется, как рядовой договор купли-продажи из категории недвижимого имущества.
Полярные мнения, трактующие Долевое участие в строительстве, и законодательная практика

Судебная практика свидетельствует о сложности определения юридической сути Договора долевого участия.
1995 г.: большинство договоров находились в рассмотрении, как соглашения простого товарищества.
1999 г.: Пленумом Верховного Суда РФ, было указано на безосновательность квалификации сделки по долевому участию при строительстве недвижимости, в качестве соглашения простого товарищества. Ее также нельзя отнести к договорам купли-продажи. Это соглашение устанавливает экономические отношения выполнения работ. Оно указывает на обязанность застройщика не дать что-либо, а именно построить, то есть, выполнить определенную работу, хотя выполнение данной работы нацелено на определенный результат, с конкретным вещественным выражением. Это объясняется тем условием, что результат произведенных работ должен быть в итоге передан заказчику.

У юристов нет единого мнения об основе соглашения, какова его природа: экономическая или юридическая. Уже в самом названии договора о долевом участии в строительстве, доминирует указание на экономическую составляющую, а не на юридическую. Здесь явно озвучивается экономическая цель правоотношений рождающихся в рамках договора, и отсутствует информация о правовой составляющей. Некоторые специалисты предлагают рассматривать оба признака: правовой и экономический как одно целое, поскольку суть любого соглашения предусматривает применение экономических критериев, только на базе юридических отношений.

Другое мнение призывает рассматривать экономические и юридические признаки как второстепенные, а во главу угла поставить саму суть явления, обуславливающего правовое регулирование.
Если руководствоваться статьей 421 ГК РФ, то заключаемые договора могут рассматриваться как предусмотренные, или, как и не предусмотренные правовыми законодательными актами. Это значит, что соглашения могут заключаться кроме Гражданского кодекса, также на основании других законов РФ.

В случае с ДУС, он установлен именно федеральным законом. Теперь для обеспечения защиты прав дольщика в данном договоре, необходимо указать конкретные условия.
Каким должен быть договор о долевом строительстве?
При подробном рассмотрении текстовой части договоров, становится очевидным недостаточно высокий уровень их составления. Формулировки дают размытую трактовку того, какое конкретное жилое помещение подлежит передаче, какова его площадь, этажность. Такие расплывчатые определения могут привести к правовым спорам.

Договор должен содержать детальное изложение следующих условий:
1. Все индивидуальные характеристики объекта, который строится, в данном случае квартиры: качество, расположение, геометрию, географию;
2. Точно должна указываться стоимость квартиры, либо ясный, не допускающий многозначности порядок формирования/изменения стоимости;
3. Четкий график поступления взносов от дольщиков для строительства, на выплату услуг, предоставляемых застройщиком, в рамках ранее установленных цен.

Эти конкретные условия должны быть очень четко прописаны в тексте договора, с тем, чтобы при возникновении разногласий и споров, данный жилой объект мог быть индивидуализирован.
Долевое участие в строительстве в решениях Верховного Суда РФ

Верховным Судом РФ были обобщены случаи открытия дел по спорам судами РФ. Предметом рассмотрения были споры между плательщиками взносов и организациями, которые используют их денежные средства с целью строительства многоквартирных объектов. Было строго указано на недопустимость отсутствия в договорах данных, точно устанавливающих недвижимое имущество, для передачи покупателю по соглашению. Недопустимо также отсутствие данных о месте расположения объектов строительства на соответствующих участках земли, или в составе иного недвижимого имущества. Отсутствие в договоре вышеназванных данных дает право считать договор недействительным. Отсюда вывод – четкая формулировка договора долевого строительства – первое условие, обеспечивающее защиту прав дольщика.

Чтобы избежать необходимости судебных разбирательств, важно точно прописывать права/обязанности сторон.
Долевое участие в строительстве и минимизация рисков
Отсутствие конкретного нормативного акта ранее делало невозможным регулирование отношений между вкладчиками и застройщиками. Более того, у потенциальных практически собственников недвижимости не было практически правовой защиты, и это обстоятельство приводило к злоупотреблениям со стороны застройщиков. В результате игнорировались сроки сдачи объектов, имели место случаи передачи квартир с недочетами, практиковались незаконные требования дополнительных взносов. Оформление прав собственности покупателям во многих случаях было проблемным, так как у застройщика отсутствовала разрешительная документация, были не оформлены документы на участок под объектом.

Теперь строительные риски касаются исключительно застройщика. Его деятельность должна быть совершенно прозрачной как для инвесторов, так и контролирующих органов.
Договору о долевом участии в строительстве принадлежит свое индивидуальное место в гражданско-правовых отношениях, хотя он является смешанным по своей природе.

Новости

Контакты

© Санкт-Петербургская городская коллегия адвокатов

Адвокатская консультация № 55

Санкт-Петербург, Соляной переулок, дом 5

Телефоны: 275-07-28; 905-95-76